국토연 "금리상승기 CD금리 0.25%p 오르면 6개월 뒤 집값 1.2% 하락"

기준금리 인상기에 시장 단기금리인 CD금리(양도성예금증서 금리)가 0.25%포인트 오르면 6개월 뒤 전국 아파트값이 1.2% 떨어지는 등, 금리 인상의 집값 하락 효과가 단기간에 집중된다는 국책연구기관 분석이 나왔다.

23일 국토연구원이 발표한 국토이슈리포트 제95호 『금리상승기 주택시장 변동성 분석과 시사점』에서 연구진은 2006년 1월부터 올해 7월까지 금리 충격에 대한 전국 아파트 매매가격 반응을 분석했다.

금리상승국면(기준금리 기준)을 대상으로 추정한 결과, CD금리가 0.25%포인트 상승할 경우 전국 아파트 매매가격은 6개월 뒤 누적 1.2%, 12개월 뒤 1.1%, 24개월 뒤 0.9% 하락하는 것으로 분석됐다. 상승국면과 하락국면을 나누지 않고 전체 기간을 보면 같은 충격에 대한 하락 폭은 6개월 뒤 0.5%, 12개월 뒤 0.9%, 24개월 뒤 1.2%였다.

연구진은 "금리 인상에 따른 주택가격 하락 영향은 금리상승국면에서 상대적으로 단기에 크게 나타난다"고 해석했다. 전체 기간에서는 시차를 두고 하락 폭이 커지지만, 금리상승국면에서는 인상 후 반년 안에 충격이 가장 크게 나타난 셈이다.

금리하락국면에서 금리가 0.25%포인트 내려가면 아파트값은 6개월 뒤 0.6%, 12개월 뒤 1.2%, 24개월 뒤 1.7% 올라 상승 폭이 꾸준히 확대되는 것으로 나타났다.

한국은행은 지난 7월과 8월 기준금리를 0.25%포인트씩 인상해 3.00%로 운용하고 있으며, 시장금리와 대출금리는 이에 앞서 오르는 흐름이 나타났다.

연구진은 금리 인상의 파급 효과가 시차를 두고 주택시장에 반영되는 만큼, 기준금리는 물론 시장금리와 주택담보대출 금리 변동이 가격과 거래량에 미치는 영향을 지속적으로 추적해야 한다고 제언했다. 금리 상승에 따른 원리금 상환 부담 가중이 가계 채무상환능력 저하로 이어지지 않도록 가계부채와 연체율 동향을 철저히 점검하고, 취약차주(소득·신용이 낮거나 여러 대출을 가진 차주)의 상환 부담 변화를 면밀히 살펴봐야 한다고도 강조했다.

서울 주택 매입 자금조달계획서(주택 구입 때 자금 출처를 밝히는 서류)를 보면 2021~2022년 27.1%였던 임대보증금 비중은 2023~2025년 16.1%, 올해 1~4월 6.6%로 떨어졌다. 같은 기간 금융기관 대출 비중은 15.7%에서 22.6%, 23.6%로 높아졌다. 보고서가 인용한 집계에 따르면 금융기관 대출 비중은 2021~2022년 대비 올해 1~4월 7.9%포인트 올랐고, 같은 기간 주식·채권 매각대금은 2.8%에서 6.6%로, 증여·상속은 3.7%에서 6.4%로 늘었다. 부동산 처분대금도 27.9%에서 32.9%로 5.0%포인트 올랐다. 임대보증금 비중은 27.1%에서 6.6%로 20.5%포인트 줄었다. 이 수치는 예금과 현금 등 일부 조달 항목을 제외한 기준이다.

박진백 국토연 부연구위원은 "금리와 시중 유동성은 상호 밀접하게 연관돼 주택시장에 영향을 미친다"면서 "금융기관 대출뿐만 아니라 정책금융, 기업·개인사업자 대출, 전세보증금, 증여 및 가족 간 차입 등 다양한 자금 유입 경로를 함께 살펴보고, 금리와 유동성 여건을 종합적으로 고려한 주택시장 관리가 이루어질 필요가 있다"고 말했다.